“内衣第一股”都市丽人，卖房上瘾？

主业不够，副业来凑。都市丽人低调布局的产业园业务，如今正徐徐浮出水面。

3月11日，公司披露的正面盈利预告显示，2024年利润同比增长180%。产业项目的交付和入账，成为业绩大增的重要因素之一。

早在去年上半年，都市丽人开打的产业项目，首次揭开神秘面纱，当期有2.5万平方米完成交付并确认收入1.72亿元，占公司总收入的11.4%，成为内衣主业之外的第二大收入来源。

按照计划，公司在2025年前还将完成3.6万平方米产业项目的交付，另有土储待开发。这样看来，在很长一段时间内，地产还会继续力挺“内衣第一股”。

业绩暴增180%

3月11日晚间，“内衣第一股”都市丽人（02298.HK）披露正面盈利公告，预计2024年公司拥有人应占利润较上年增长约180%。2023年，公司拥有人应占利润为4248.30万元，以此测算去年约为1.19亿元。

暴增的业绩，让市场情绪瞬间高涨。昨日开盘，公司股价大涨，盘中最高涨幅达7.55%，午后回落，收报于0.265港元，与前日持平，总市值5.96亿港元。

公司认为，业绩大涨主要来自三大因素。

第一是开源，期内合作联营商电商平台GMV约11亿元，提升了市场份额，改善了经营业绩；

其二是节流，公司继续在内部实施成本控制和效率提升，营运成本得以进一步降低；

另外，公司在东莞凤岗镇的产业项目若干单位完成交付并入账。

公司与联营商的合作模式是，将部分电商业务转给联营商经营，自身没有库存风险、由供应链直接向联营商供货。期内，虽然GMV可观，但并不直接计入公司营业收入中。

从2024年中报来看，联营商电商业务GMV规模达到2.3亿元，略高于公司线上自营业务2.2亿元的GMV。公司从联营商手中仅收取4到6个点的服务费。

这样的合作模式，是为稳定收入的一次谨慎尝试。旨为扩大公司内衣业务的市场份额和盈利水平。在去年中报业绩会上，公司CFO蔡玮轩曾对外披露，当期内贴身衣物产品业务盈利较上年同期增长36.7%。

去年上半年，公司录得营业收入15.14亿元，公司拥有人应占溢利8239.80万元，同比分别增长10.74%和215.35%。其中，公司贴身衣物产品收入录得约12.95亿元，较上年同期13.19亿元微降1.82%。当期，贴身衣物产品业务毛利率达49.1%，同比增加0.9个百分点。新增的产业项目及物流服务业务毛利率则为37.7%。

如果剔除新增产业及物流服务业务，公司内衣主业利润虽然有所增长，但收入规模与高峰期收入存在不小的差距。

2018年，公司营业收入达到顶峰，实现50.96亿元。其中，内衣产品（包括文胸、内裤、睡衣及家居服、保暖服等产品）销售收入约45.05亿元，其后一路下滑。

卖房上瘾

这几年，尽管打响了百城千店战役，后又推出县镇战略，渠道进一步下沉，都市丽人的内衣主业一直未能回暖。

内衣卖不动，公司不得不拿出盘在手里已久的“副业”，即产业项目和物流服务业务。

2022年，公司将位于广东东莞凤岗镇的原中国玉泉的旧仓库，改造成现代化工业厂房和智慧物流仓储，一部分自用，一部分对外销售。

2024年中报披露，上述项目的总建筑面积约14.50万平方米，其中约5.6万平方米自持用作物流业务，余下的8.9万平方米对外出售。

截至去年6月，玉泉项目已有6.1万平方米签订销售合同，其中约2.5万平方米在期内已完成交付并确认收入，余下将在2025年前陆续交付。

2024年上半年，公司产业项目及物流服务业务收入总额2.83亿元，分部业绩7984.10万元，同比增长约787%。同期，贴身衣物产品分部业绩为6025.70万元，同比增长约36.62%。

卖房的出色表现，给都市丽人打了一剂鸡血，有了继续搞地产的信心。在去年中期业绩发布会上，管理层对外透露，公司在东莞凤岗镇还有将近11万平方米土地储备等待开发。

介入地产相关业务，与公司董事长郑耀南不无关系。

据天眼查，早在2011年，郑耀南就在东莞成立东莞市保晶房地产开发有限公司，2017年更名为广东正基创新产业园发展有限公司，聚焦智慧园区项目投资及物业管理等，并先后参股或投资深圳京东冠如实业、东莞市都市基业城投、广东都市丽人智能产业投资等多家企业。

2020年9月，郑耀南控制的广东都市丽人智能产业投资，参与东莞第一宗城市更新地块竞拍，以179元/平方米楼面价，拿下凤岗镇竹塘村下围工业区占地5.9万平方米的土地。

这个项目后被命名为“都市慧谷”，计划打造一个集智能制造、软件信息、电子科技等为主的产业园区。除“都市慧谷”项目外，郑耀南领衔公司还开发了“都市智谷”，入驻企业主要为可穿戴设备及相关配套领域的企业。

在上市体系之外，郑耀南已勾勒出一个产业园区商业版图。